Como alquilar un piso

Modos de alquilar mi piso

Llegado el verano y con la decisión de alquilar su vivienda surgen la cuestión más importante y es saber qué forma de arrendamiento es la más rentable.

¿Cómo puedo alquilar mi piso?

Desde este artículo, comentaremos las diferentes fórmulas a la hora de alquilar su vivienda dependiendo de la duración y de otras características.

Puede hacerlo ya sea a través de un contrato de arrendamiento de vivienda por residencia habitual, temporal o por uso turístico. En cada caso se aplica una ley diferente y su fiscalidad también varía.

Si usted quiere arrendar su vivienda para residencia habitual la norma aplicable será la Ley 29/1994 de  Arrendamientos Urbanos (a partir de ahora LAU).

Establece la ley en su Art. 2. Arrendamiento de vivienda. «1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.» Es decir, que en este caso el arrendatario alquilará la vivienda un tiempo prolongado.

Por ese motivo la ley establece en su artículo 9  que la duración será libremente pactada con un mínimo de tres años, “ Si ésta fuera inferior a tres años (usualmente se utiliza el plazo de un año), llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

¿Si necesito mi piso antes? si el arrendador necesita el piso antes de los tres años estipulados por ley, deberá comunicarlo al arrendatario con un motivo justificado.

  1. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

En cuanto a las obligaciones fiscales, el arrendamiento de vivienda se encuentra exento de IVA.

En cuanto al IRPF, la agencia tributaria establece que los rendimientos económicos que se obtienen de una vivienda constituyen para el arrendador un rendimiento de capital inmobiliario, restando a los ingresos los gastos deducibles y aplicando en los casos que proceda las reducciones que correspondan

https://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio/_Segmentos_/Ciudadanos/Vivienda/Tributacion__del_alquiler_de__vivienda/Arrendador_IRPF/Arrendador_IRPF.shtml

En el caso de que usted quiera arrendar su vivienda por temporada.

En la LAU también se regula este supuesto, en su art. 3.2 2. “En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren”

Lo interesante de este tipo de contrato es que rige la voluntad de las partes, sin que exista un plazo mínimo, como ocurre con el punto anterior de tres años. Sería un ejemplo, el supuesto del arrendamiento por temporada escolar, verano, fines de semana, etc.

Es importante destacar que no se puede ofrecer servicio de limpieza en las habitaciones, ni recepción, y mucho menos publicarlo en app turísticas.

Y ha indicado el Tribunal Supremo que es nota esencial de los contratos de arrendamiento de temporada la de haberse convenido el uso y disfrute de una vivienda durante un plazo concertado en atención, no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar aquella para que le sirva de residencia habitual familiar, sino para habitar transitoriamente o en épocas determinadas “AP Barcelona, Sec. 4.ª, 292/2015, de 23 de junio.

Entonces si alquilamos el piso de la playa este verano, se aplicará lo previsto en la LAU. Respecto a las obligaciones tributarias, ocurre como en el caso anterior que estará exento en el IVA y en el caso del IRPF el arrendador deberá declarar los ingresos como rendimientos del capital inmobiliario.

En el caso de que se decida por arrendar su vivienda para uso turístico.

Ante el polémico alquiler de apartamento turístico, la LAU  establece que “Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley en el art. 5.e)La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”. Estará sometido a la legislación de cada Comunidad Autónoma.

En relación a la Comunidad Valenciana, se aplica la Ley 15/2018, de 7 de junio, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana, de la que hablaremos con más profundidad en otros posts.

En cuanto a la tributación de estos alquileres, hacienda hace una pormenorizada descripción en su web.

https://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio/_componentes_/_Le_interesa_conocer/Historico/La_tributacion_de_los_alquileres_turisticos.shtml

Hay que presentar declaraciones al comienzo, modificación y cese de las actividades que determinan la sujeción al IVA, en este caso será como arrendador de bienes. Se deberá presentar declaraciones y liquidaciones e ingresar el importe resultante.

En cuanto al IRPF los propietarios deberán declararlos como conceptos de rentas por el alquiler de vivienda como rendimiento del capital inmobiliario y si se realiza como actividad el montante obtenido tendrán la consideración de actividades económicas.

En el caso de que el alquiler de los alojamientos no se limiten solo a ofrecer la vivienda sino que se ofrecen servicio de limpieza, recepción y demás. También tendrán la consideración de de rendimientos de actividades económicas.

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Autora Rebeca Hidalgo. Abogada.